Le terrain

A 45 kilomètres de Béziers, 50 de Montpellier,  proche de l'autoroute A75 et à une dizaine de kilomètres de deux villes de plus de 5000 habitants chacune et disposent de tous les services et commerces nécessaires. Le terrain jouit d'une situation d'exception de par ses accès aisés et sa présence sur les zones d'influence de deux grandes agglomérations. Une gare SNCF à 10 kilomètres permet de rejoindre Béziers en une demie heure. Béziers et Montpellier étant toute deux équipées d'une gare TGV et d'un aéroport international.


17 hectares à flan de montagne de basse altitude. Le terrain ouvre la vue vers le sud sur la naissance de la vallée de la Peyne. Sa pente marquée est en partie corrigée par d'anciennes restanques de pierres sèches encore en bon état et témoignant d'une activité agricole paysanne durant les siècles passés.

Restanques sur le terrain
Ces restanques, outre leur valeur patrimoniale, constituent un outil de culture très efficace;  Nivelant partiellement le terrain, elles ont aidé la formation de terrasses de culture et participent à la régulation du ruissellement des eaux en jouant un rôle de rétention. Le terrain porte d'ailleurs le nom du lieux-dit "Les Faysses", dérivé de l'occitan "Faissa" et désignant l'aménagement de terrasses de culture. 

Les politiques agricoles du XXième siècle ont découragés les paysans de poursuivre les cultures sur ce terrain. La nature y a repris ses droits et la garrigues,  jalonnée de chênes verts, s'y épanouit et démontre la fertilité du sol. Aujourd'hui encore, la valeur des terres agricoles se mesure à leur qualité de laboure, dénigrant ainsi les friches pourtant riches en sol et en vie.
1946 | 1955 | 1961: Évolution du  terrain. Les cultures paysannes sont progressivement abandonnées et la garrigue progresse, d'abord par le nord, avant de laisser place à la formation d'une forêt de chênes et d'oliviers. 

La garrigue au printemps
La garrigue; Qu’elle soit à chêne kermès ou à romarin, est une brousse épineuse qui caractérise les paysages provençaux. D’apparence uniforme, elle recèle de nombreuses richesses. Dès janvier, les délicates fleurs du romarin et du thym embaument les lieux. Au printemps, c’est une véritable explosion de couleurs avec les cistes cotonneux aux couleurs rose et blanche, le jaune des fleurs de l’ajonc de Provence et du genêt, sans oublier le violet de la lavande.
Autre vue du terrain
Infranchissable, la garrigue sert de refuge à des dizaines de milliers d’oiseaux comme la perdrix, les fauvettes et autres traquets. Autres inconditionnels des lieux, les insectes comme la magicienne dentelée, redoutable prédateur d'autres insectes nuisibles tel que les sauterelles et le criquet.

Le sol

Terres de bauxite exploité dans les alentours pour en extraire l’aluminium, La région est connue des géologues. La bauxite de l’Hérault correspond à des roches argileuses qui contiennent jusqu’à 65 % d’aluminium oxydé. Elles sont accompagnées d'oxyde de fer, qui leur donne une couleur rouge. Un grand nombre d'autres minéraux sont également présents dans son sol en petite proportion. Ce sont des roches généralement marrons, rouges ou roses, parfois blanches, rarement jaunes. Pendant la Seconde Guerre mondiale, les mines de bauxite ont été exploitées par l'occupant allemand qui avait un besoin urgent d'aluminium pour sa production aéronautique. Depuis les années 1980, des écologistes et des géologues s'occupent des anciens mines de bauxite et les protègent.

Les orgues basaltiques le long de
la route à l'entrée du terrain
Les géologues trouvent deux espaces géographiques délimitables : le calcaire en bancs lités du Dévonien et les orgues basaltiques, visibles sur la route, juste en face de l'entrée du terrain.

Cette richesse géologique, liée à l’influence des altitudes, s’ajoute au climat méditerranéen. Ainsi se compose un éventail de conditions naturelles où s’épanouissent les plantes les plus variées. Les spécialistes ont dénombré en pays d’Orb les deux-tiers des espèces de la flore française. La pivoine sauvage, le pin de Salzmann poussent ainsi sur le territoire de la commune.

Le relief

Situé dans une région montagneuse entre les causses du massif central et les pleines viticoles du bas Languedoc, le site culmine entre 258 mètres d'altitude au sud et 384 mètres au nord. A flan de colline, il se présente comme un coteau dont le dénivelé peut atteindre 25%  d'est en Ouest. Pour corrigé cet handicap naturel, les paysans, sans doute au XVIII et XIXième siècles, ont édifié des faysses permettant ainsi la culture.

Le long de la route qui surplombe le site, une bande de terre d'un peu plus d'un hectare forme un plateau. A rue, la "facade" fait 250 mètres sur terrain plat facilitant l'accès et les équipements collectifs. Au sud, la vue se perd entre collines et méandres en direction des pleines, puis, de la Méditerranée.





Le climat






L'eau

Deux sources sont présentent sur le terrain d'où l'eau ruisselle jusqu'au fond de la vallée et alimente un ruisseau à la limite des parcelles. L'une d'entre elle se situe presque au sommet du terrain, à la limite du plateau d'accès par la route. Il faudra vérifier leur exploitation potentielle; débit, salubrité et impacte environnementale.  

La présence d'un hameau d'une vingtaine d'habitations situé à 300 mètres à l'est laisse également supposer qu'une desserte par canalisations soit envisageable.

La pluviométrie annuelle est de l'ordre de 650 à 750 mm. Une quantité d'eau déjà fort appréciable tant pour les cultures que pour les réserves en citernes. Cependant les pluies ne se répartissent pas de façon uniforme tout au long de l'année. Le principal des précipitations ayant lieux aux mois de septembre et octobre et précédées d'un été très sec. Il faudra en tenir compte pour la mise en place d'infrastructure adéquates.

Les énergies

Du soleil, du soleil et encore du soleil ! En moyenne 2620 heures d'ensoleillement par an.

Performance of Grid-connected PV 
PVGIS estimates of solar electricity generation
Location: 43°35'48" North, 3°16'18" East, Elevation: 302 m a.s.l.

Solar radiation database used: PVGIS-CMSAF 
Nominal power of the PV system: 1.5 kW (crystalline silicon)
Estimated losses due to temperature and low irradiance: 10.2% (using local ambient temperature)
Estimated loss due to angular reflectance effects: 2.6%
Other losses (cables, inverter etc.): 8.0%
Combined PV system losses: 19.5%
Fixed system: inclination=35°, orientation=9°
MonthEdEmHdHm
Jan3.291022.5679.4
Feb4.861363.82107
Mar6.231935.01155
Apr6.822045.60168
May7.042185.92184
Jun7.552266.49195
Jul7.912456.87213
Aug7.172226.20192
Sep6.651995.59168
Oct4.541413.74116
Nov3.631092.8886.3
Dec3.431062.6983.5
Yearly average5.761754.78146
Total for year21001750

Ed: Average daily electricity production from the given system (kWh)
Em: Average monthly electricity production from the given system (kWh)
Hd: Average daily sum of global irradiation per square meter received by the modules of the given system (kWh/m2)
Hm: Average sum of global irradiation per square meter received by the modules of the given system (kWh/m2)
PVGIS © European Communities, 2001-2012
Reproduction is authorised, provided the source is acknowledged
See the disclaimer here

Il y a aussi beaucoup de vent ! Venant du nord, l'air s'engouffre dans le couloir formé par les collines en accélérant. Exploiter l'énergie éolienne nécessite une étude au cas par cas. Notons tout de même la présence d'un parc éoliens à deux kilomètres au nord du site.

Enfin, la route d'accès au terrain est équipée d'une ligne électrique aérienne rendant possible un raccordement au réseau.








Les télécoms

Au regard de l'ampleur du projet, la mise en place d'une tête de réseau est pleinement envisageable. Il s'agit d'un petit centre de télécommunication informatisé (IP) dont la fonction sera de capté et rediffuser les médias tout en modérant les coûts par mutualisation. Internet, télévision (par satellites et réseau câblé selon la disponibilité), téléphonie VoIP avec, pourquoi pas, une extension dans votre résidence principale?  L'objectif de cette installation sera d'offrir un maximum de service, de flexibilité et de disponibilité tout en réduisant les charges d'abonnement pour chacun des usagés.

Le voisinage

À 300 mètres à l'est se trouve un hameau d'environ 25 bâtiments dont les origines remontent au XIIième siècle. Les habitants, amoureux des lieux, entretiennent et rénovent à leur frais ce joli patrimoine. Ainsi, ils ont remis en activité le four à pain et entièrement rénové la remarquable chapelle carolingienne située juste au pied de notre site. Certaines habitation du hameau sont toutes fois récentes.



Enfin, le plateau du Larzac, tout proche, est réputé pour sa désobéissance civile, son communautarisme et son esprit libertaire.  Nul doute que ses habitants accueilleront avec enthousiasme notre modeste projet.


Adminitrativement

Le site est composé de 9 parcelles inscrites au cadastre. Il n'y a pas de plan d'occupation du sol (POS). Il n'y a pas de plan local d'urbanisme (PLU). Le site n'est pas non plus inscrit en zone NATURA2000.

En outre, un seul plan de prévoyance de risque naturel (PPRn) existe sur la commune et il concerne des risques d'inondations dont est touché le fond du terrain, le long du cour d'eau, comme on peut le voir sur la carte ci-contre. Pour les autres risques de catastrophes naturelles, ils sont modéré concernant les incendies de forêts, très faible pour les séismes et nul pour tout autre risque. Il n'y a pas de PPR pour les séismes et les incendies de forêts .

Les risques de crues du cour d'eau semble augmenter à la suite de l’afflux de la première source du terrain (en forme de Y sur la carte) et du bassin provoqué par le méandre entre les deux sources. Un pompage partiel et un stockage en citerne pourrait aider à réduire les risques de crues.

A priori, comme son nom l’indique, rien ne peut être bâti sur un terrain inconstructible. En réalité, à défaut d’une définition claire – un terrain est inconstructible par défaut – un terrain peut être construit selon sa localisation, le moment de l’année, la politique de la commune par exemple. Une seule certitude : sans règle générale, c’est au cas par cas, le plus souvent avec la commune, qu’il faut engager la discussion.

Voici quelques clés pour mieux comprendre la notion de terrain inconstructible.

En dépit de l’absence de définition légale, le Centre de Documentation de l’Urbanisme entend cette notion comme étant, un terrain sur lequel il n’est pas possible de construire car ne répondant pas aux critères techniques et juridiques nécessaires pour recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Ces critères sont les suivant :
- technique : desserte du terrain par une voie d’accès, raccordement aux réseaux électrique, d’eau potable et d’assainissement
- juridique : situation dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d’occupation des sols (POS), un Plan local d’urbanisme (PLU) ou un document en tenant lieu, où dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ou désignée comme constructible.

En clair, si ces critères, cumulatifs, ne sont pas réunis, le terrain est de fait inconstructible. Ce qui n’engage l’avenir en rien puisque des processus de révision et de modification existent pour rendre constructibles des terrains qui ne l’étaient pas.

Le site rempli les critères techniques de desserte par voie d'accès, de raccordement aux réseaux électrique et d'eau potable mais pas d'assainissement. Cependant, il serait étonnant qu'il existe un réseau d'égouts au hameau; L'assainissement se fait sans doute par fosse ou champ d'épandage.

Concernant les critères juridiques, le site fait partie du hameau voisin. Sa constructibilité dépendra principalement de notre étude et du dossier que nous présenterons.

Par ailleurs, juridiquement, un PLU ou un POS peuvent rendre un terrain impropre à la construction pour diverses raisons : sécurité, salubrité, santé, protection du site, lieu classé en zone naturelle, obligation de prendre en compte un «projet d’intérêt général», etc.. Ainsi, un périmètre peut être considéré inconstructible en raison de risques de catastrophe naturelle (séisme, inondation, avalanches, glissement de terrains) ou technologiques. Cela étant, si des aménagements sont réalisés et les risques sont, sinon contenus, du moins diminués, la zone peut alors redevenir constructible.

La notion d’inconstructibilité est donc relative. En effet, un terrain peut être constructible pour un projet et non pour un autre. Par exemple, en terres agricoles, seul un agriculteur sera habilité à construire un édifice dont la destination devra, par ailleurs, être liée à son activité professionnelle. A contrario, le salarié Y, d’une entreprise X, qui dépose un demande de permis de construire sur le même terrain, pour une construction identique, essuiera un refus de l’administration.

L’une des premières causes rendant un terrain inconstructible est liée au concept juridique de ‘constructibilité limitée’ (article L111-1-2 du Code de l’Urbanisme). De quoi s’agit-il ? Dans les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’une carte communale, la règle de constructibilité limitée s’applique, c’est-à-dire qu’aucune construction ne peut être autorisée en dehors des parties urbanisées.

Toutefois, des constructions peuvent être autorisées par délibération du conseil municipal en dehors des parties actuellement urbanisées lorsque l’intérêt de la commune le justifie et ce pour éviter une diminution de la population communale. C’est ce qui permet l’éclosion des lotissements près des agglomérations. En clair, dans le cadre des règlements nationaux, c’est la commune qui décide seule de ce qui est constructible et de ce qui ne l’est pas. Ainsi, une commune peut décider de préserver ses terrains agricoles, une autre de préserver son activité économique et artisanale, une autre privilégier le développement de sa population. Dans le cadre de notre projet, c’est donc à la mairie qu’il faut nous adresser.

Causes de non constructibilité : la protection des sites

En zone de montagne, près du littoral, ou qu’il s’agisse de préserver des paysages, voire des monuments historiques, la réglementation, la commune ou un EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale) peuvent rendre inconstructibles des terrains par ailleurs parfaitement viables. Détails.

Conformément au principe de construction en continuité, la loi montagne (articles L145-3 C.U.) prévoit que “sous réserve de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes et des installations ou équipements d’intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants” (L145-3-III C.U.).

Cependant, deux dispositions visent à assouplir, en zone de montagne, cette règle d’urbanisation en continuité. La première ouvre la possibilité, en zone de montagne, de créer des zones d’urbanisation future (zone NA), de taille et de capacité d’accueil limitées, situées en discontinuité de l’urbanisation existante, lorsque l’urbanisation en continuité compromettrait la préservation des terres agricoles de valeur ou les paysages.

Selon l’AMF (Association des maires de France), la création de telles zones pourra être autorisée à titre exceptionnel, après accord de la chambre d’agriculture et de la commission des sites. En effet, “cette disposition donne une possibilité mesurée d’ouvrir de nouveaux espaces constructibles dans des communes où les différents régimes applicables au sol l’interdisaient. Faisant l’objet d’une procédure très encadrée, ces mesures permettront de densifier certaines zones d’habitat diffus, auxquelles était refusées jusqu’à présent le statut de hameau”. En clair, des terrains inconstructibles peuvent le devenir pour densifier des hameaux existants.

La seconde disposition va dans le même sens puisqu’elle consiste à autoriser en zone de montagne, l’adaptation des constructions existantes, permettant ainsi la restauration de constructions isolées et notamment la transformation d’anciens chalets d’alpages ou autres granges en résidences secondaires ou en lieux d’accueil touristiques.

La protection des sites et des paysages

En vertu du code de l’urbanisme, dans chaque département est établi une liste des monuments naturels et sites dont la conservation et la prévention présentent, aux plans artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, «un intérêt général».

Une commission supérieure des sites aide à l’élaboration et à l’application sur l’ensemble du territoire, d’une politique de protection, de conservation et de mise en valeur des monuments naturels, des sites et des paysages urbains et ruraux. Ainsi, la décision de classement détermine exactement les servitudes imposées aux propriétés. Une zone de protection peut être établie aux alentours du site, rendant, de ce fait le terrain inconstructible.

Ni le hameau, ni la chapelle au bas du terrain ne sont frappé d'un acte de protection. Il va de soit que notre action ne devra cependant nuire à ce joli patrimoine. Par ailleurs, notre projet induira une restauration partielle du paysage avant friche et une rénovation des restanques et des haies.