Bail à construction

Le bail à construction permet de confier à l’occupant d’un terrain l’édification de bâtiments, à sa charge, selon des modalités financières définies à l’avance entre le propriétaire et l’occupant.

Le bail à construction est défini par le code de la construction et de l’habitation [1] :

« Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ».

Cette durée est comprise entre 18 et 99 ans, et correspond à la durée d’amortissement de la construction. La tacite reconduction est interdite.

Sauf convention contraire, le propriétaire du terrain donné à bail à construction devient propriétaire, à l’expiration du bail et sans avoir à verser d’indemnité au preneur, des constructions édifiées par le locataire.

Il en résulte que pendant toute la durée du bail, le bailleur conserve, certes la propriété du terrain mais détient également, lorsque le bail n’est pas assorti d’une clause prévoyant le transfert de la propriété du terrain au preneur, un droit à accéder à la propriété des constructions édifiées par le preneur.

Le loyer peut être modique voire inexistant à la condition qu’il existe une contrepartie sérieuse pour le bailleur c’est-à-dire qu’elle lui procure un réel avantage économique.

La spécificité de ce bail réside dans l’obligation de construire. Cette obligation doit être précisée contractuellement. Très peu d’éléments du contrat sont d’ordre public. Les textes obligent seulement à ce qu’il soit possible de constituer des servitudes passives ou encore les modalités relatives à la cession du bail. Ils placent également les litiges à la compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble. Tout le reste est laissé à l’appréciation des parties dans la rédaction du contrat de bail.

La cessation anticipée du bail est possible : si le preneur ne veut pas construire, ou si le bailleur veut récupérer les constructions avant terme et donc avant l’amortissement par le preneur ; dans ce dernier cas, il y a indemnisation du preneur.

A la fin du bail, lorsque le propriétaire récupère les constructions, il doit s’acquitter d’un impôt sur le revenu calculé sur le prix de revient des constructions [2]. Cet impôt est dégressif si le bail a duré entre 18 et 30 ans. Au delà de 30 ans, il y a exonération.

Pour ce qui concerne la taxation des plus-values (voir l’article sur les plus-values), le délai exonératoire commence à courir à la date de remise des constructions au bailleur (fin du bail).

Notes;

[1] article L. 251-1/2/3
[2] on admet un étalement de l’impôt sur 15 ans